Multifamiliar BUNGE

Memoria Descriptiva

El diseño del edificio surge de un proceso extenso e intenso condicionado por las dinámicas normativas locales y la realidad económica del contexto argentino. Iniciado en 2024, el planteo original contemplaba la aplicación a la Ordenanza de Compensación Urbana, un mecanismo que permitía la obtención de dos pisos adicionales de viviendas a cambio de la ejecución de obra pública por parte del desarrollador.

Esta premisa rigió la arquitectura hasta fines de 2025, momento en el cual un repentino cambio de criterio por parte de la administración municipal anuló la viabilidad de los pisos extras. Lejos de detener el proyecto, este revés impulsó una reconfiguración total del diseño. El desafío radicó en reestructurar el edificio para asegurar el rinde económico exigido por el desarrollador intentando salvaguardar simultáneamente los rasgos identitarios, morfológicos y la calidad tectónica proyectados para el edificio original

Para absorber el impacto del cambio normativo y responder a las fluctuaciones del mercado en tiempo real, se optó por una estrategia de máxima flexibilidad estructural y distributiva:Sistemas de plantas abiertas: El edificio se proyecta sobre una estructura genérica y modular (utilizando tecnología de losas casetonadas) que libera las plantas de tabiques fijos portantes en los sectores de vivienda dejando los tabiques centrales como la espina central que recorre el edificio en todos sus niveles, conteniendo las circulaciones verticales a la vez que traslada las cargas estructurales al terreno.

Se diseñaron 3 tipologías de planta distintas capaces de alterar la configuración de armado y la cantidad de departamentos según la demanda del mercado del momento. Una obra prolongada en el tiempo en el cambiante contexto macroeconómico de Argentina necesariamente debe contemplar lacapacidad para mutar su configuración interior. La posibilidad del cambio durante la ejecución de la obra se consolida como un recurso técnico imprescindiblepara acompañar la gestión desde el diseño.

Las partes de un todo:

El Bajo de los Altos y la Conectividad Urbana

La planta baja se concibe como un catalizador urbano. Aprovechando la condición de lote pasante, el proyecto genera una planta baja transparente que conecta de manera fluida las calles circundantes. Es un espacio semipúblico de uso comunitario, pero de explotación privada, donde se disponen locales comerciales y expansiones que desdibujan el límite entre lo público y lo privado, aportando dinamismo a la ciudad.

Este basamento actúa como un fuelle urbano y arquitectónico sobre el que se plantean los amenities, una función que se propone como una transición entre usos ya que separa drásticamente el uso comercial de las viviendas.

El sector de estacionamiento se resuelve de forma subterránea, liberando por completo la pisada del edificio a nivel peatonal. Se proyectó una cochera enterrada con una capacidad para más vehículos que los estrictamente requeridos por el código de edificación, agregando un valor inmobiliario diferencial al conjunto.

Como coronamiento del edificio, el proyecto propone un área semipública destinada a un Roo Top (bar / restaurante). Este espacio eleva el uso social a la última planta, otorgando visuales abiertas hacia el paisaje forestal o urbano característico de la zona y abriendo el remate de la obra a la comunidad.

Redactado este texto a mediados de 2026, las pruebas continúan y la documentación está en proceso de revisión en pos de lograr el permiso de obra, las reuniones de cálculo con el Ingeniero Mendia son cada vez más frecuentes y las opciones/variantes  una constante que surgen de los acuerdos parciales y  momentáneos entre el desarrollador y el estudio de Arquitectura. Ej: Las pruebas de interiores con el casetonado de hormigón visto no solo eliminan la necesidad de cielorrasos aplicados, sino que refuerzan la honestidad de los materiales y garantizan la adaptabilidad de las instalaciones para las futuras mutaciones de planta.

El desarrollo para Renata 40 es un gran ejercicio proyectual donde el equilibrio entre las necesidades de comercialización y la buena práctica de la arquitectura están siempre en constante tensión.

IMAGEN MERCADO vs Academia.